Comment la valeur locative est-elle calculée en France (cadastrale ou estimée) ?

La notion de valeur locative occupe une place centrale dans l’immobilier français. Elle sert de référence pour le calcul des impôts locaux, l’évaluation d’un patrimoine ou encore l’établissement d’attestations officielles pour les banques et administrations. Pourtant, peu de propriétaires savent exactement comment elle est calculée et quelles différences existent entre la valeur locative cadastrale et la valeur locative estimée.

Dans cet article, nous allons clarifier ces deux concepts, expliquer leurs méthodes de calcul et montrer dans quelles situations chacun s’applique.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative représente le montant théorique annuel qu’un logement, un local commercial ou un terrain pourrait produire s’il était mis en location dans des conditions normales de marché.

Cette valeur est essentielle car :

• elle détermine en grande partie le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation,

• elle sert de base aux attestations demandées par les banques ou notaires,

• elle constitue un indicateur de la valeur d’usage du bien.

La valeur locative cadastrale : une base fiscale

Définition

La valeur locative cadastrale est un chiffre fixé par l’administration fiscale. Elle correspond au loyer théorique annuel du bien, basé sur son état et ses caractéristiques au 1ᵉʳ janvier 1970, date de la dernière grande révision cadastrale en France (hors révisions ponctuelles locales).

Méthode de calcul

Le calcul s’appuie sur plusieurs éléments :

• la surface pondérée du logement (surface corrigée en fonction de la nature des pièces),

• un tarif au mètre carré, fixé par catégorie de logement et par secteur géographique,

• des coefficients correcteurs, liés au confort du bien (ascenseur, sanitaires, chauffage, etc.).

👉 Exemple : un appartement de 70 m² avec balcon et cave ne sera pas pondéré de la même manière qu’un studio de 25 m² sans équipements.

Limites

• Cette valeur est souvent inférieure à la réalité du marché puisqu’elle repose sur des données anciennes.

• Elle évolue principalement via des coefficients forfaitaires annuels appliqués par l’État, et non en fonction du marché immobilier actuel.

La valeur locative estimée : une approche de marché

Définition

La valeur locative estimée est une évaluation contemporaine du loyer annuel théorique d’un bien, calculée en fonction des prix pratiqués aujourd’hui sur le marché immobilier local.

Méthode de calcul

Contrairement à la valeur cadastrale, cette estimation repose sur :

• les loyers pratiqués pour des biens comparables dans le même secteur,

• la localisation précise (centre-ville, quartier résidentiel, proximité transports et commerces),

• la qualité du bien (surface, état, modernité des équipements, performance énergétique),

• les tendances locales (tension locative, attractivité économique).

👉 Exemple : un T2 de 40 m² à Lyon centre peut être estimé autour de 900 € par mois, soit une valeur locative annuelle de 10 800 €.

Utilisations

• Attestations demandées par les banques pour un prêt ou un rachat de crédit,

• Dossiers de succession ou donation,

• Procédures administratives nécessitant une estimation fiable et actuelle.

Valeur locative cadastrale vs estimée : quelles différences ?

Critère	Valeur locative cadastrale	Valeur locative estimée
Origine	Fixée par l'administration fiscale	Basée sur le marché immobilier actuel
Méthode	Surface pondérée — tarif au m² — coefficients	Comparaison avec biens similaires + critères de qualité
Utilitée	Calcul des impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation résiduelle)	Attestations officielles, démarches bancaires et notariales
Actualité	Référence ancienne, ajustée par coefficients	Données réelles et mises à  jour
Fiabilité marché	Peu représentative du marché actuel	Reflète la réalité des loyers

Pourquoi cette distinction est importante ?

Comprendre la différence entre ces deux valeurs est essentiel pour éviter les confusions :

• Pour vos impôts, seule la valeur cadastrale compte.

• Pour vos démarches administratives ou bancaires, c’est la valeur locative estimée qui sera demandée.

En clair :

• L’administration fiscale ne se base pas sur les loyers du marché, mais sur une référence cadastrale obsolète.

• Les banques et notaires, eux, veulent une estimation actuelle et réaliste.

Comment obtenir une attestation de valeur locative estimée ?

Jusqu’à récemment, il fallait passer par un expert immobilier ou un notaire pour obtenir ce document. C’était souvent long et coûteux.

Aujourd’hui, grâce à des plateformes comme valeur-locative.net, il est possible d’obtenir une attestation officielle en PDF sous 24h :

• rapide, sans rendez-vous,

• simple, entièrement en ligne,

• reconnue par les banques, notaires et administrations.

Conclusion

La valeur locative cadastrale et la valeur locative estimée répondent à des usages très différents : la première concerne la fiscalité, la seconde vos démarches administratives et financières.

Pour vos impôts, vous n’avez pas besoin d’agir : l’administration applique automatiquement la valeur cadastrale. En revanche, pour vos projets de prêt immobilier, vos successions ou vos demandes administratives, seule une attestation de valeur locative estimée vous sera utile.

Avec des services rapides et fiables comme valeur-locative.net, obtenir ce document n’a jamais été aussi simple.